近日，重慶日報(bào)刊登文章《從(cóng)“包租婆”到(dào)專業(yè)運營商——重慶探索公租房商業(yè)資産高(gāo)效運作新路(lù)徑》，對重慶發展投資公司公租房商業(yè)資産運營進行了深入報(bào)道。

從(cóng)“包租婆”到(dào)專業(yè)運營商——重慶探索公租房商業(yè)資産高(gāo)效運作新路(lù)徑

       短短3年(nián)半時間，年(nián)營業(yè)收入增長(cháng)超過2.4倍，管理人員(yuán)人均效能(néng)提高(gāo)了5倍——這是前不久召開(kāi)的第二屆中國(guó)國(guó)企存量資管創新峰會(huì)上(shàng)，重慶發布的一(yī)份公租房商業(yè)資産運營成績單。

　　重慶是如何做到(dào)的？作為(wèi)重慶公租房商業(yè)資産運營管理方，中來投資發展（深圳）有限公司（以下(xià)簡稱重發公司）的“訣竅”，就(jiù)是将管理與服務、标準與特色相(xiàng)結合，構建了從(cóng)招商、扶商到(dào)造商的全鏈條服務，從(cóng)而探索出一(yī)條保障性住房社區商業(yè)高(gāo)質量運營管理的新路(lù)。

　　讓專業(yè)的人做專業(yè)的事(shì)

　　在中心城(chéng)區，分布著(zhe)21個(gè)市(shì)級公租房項目，可入住80餘萬住房困難群衆，服務周邊80多(duō)個(gè)産業(yè)園區。這些項目平均住戶超過3萬人，最多(duō)的住戶達10萬人以上(shàng)。公租房商業(yè)資産在保障居民(mín)生(shēng)活配套、服務周邊産業(yè)發展的過程中發揮了重要作用。

　　龐大的人群意味著(zhe)可觀的商機(jī)，但要當好公租房商業(yè)資産的“包租婆”并不容易。人口流動性大聚集時段少、居民(mín)消費(fèi)能(néng)力有限、建成時間長(cháng)、資産面貌陳舊(jiù)等，都是公租房商鋪的“瑕疵”，加上(shàng)重慶公租房商業(yè)體量在全國(guó)位居前列，空置資産多(duō)為(wèi)集中商業(yè)及零散邊角底商，運營起來困難重重。

　　2019年(nián)起，重發公司耗資200多(duō)億元從(cóng)市(shì)屬國(guó)企手裡(lǐ)陸續購入200多(duō)萬平方米公租房商業(yè)資産，2020年(nián)正式承擔起公租房商業(yè)資産運營管理的重任。新公司人手少，公租房資産人均管理面積達到(dào)3.46萬平方米，遠(yuǎn)高(gāo)于全國(guó)同行業(yè)平均水(shuǐ)平。

　　面對這樣的難題，重發公司副總經理冉斌介紹，第一(yī)步是整體升級資産管理系統，全面掌握公租房資産資料，深度調研，實施“一(yī)盤一(yī)策”，為(wèi)後期招商、業(yè)态定位、客戶準入、運營管理、工(gōng)程維保等奠定基礎。

　　第二步是大力推動市(shì)場化運營。就(jiù)是向市(shì)場借智借資源，公開(kāi)招标引入專業(yè)商管團隊，主動拜訪市(shì)場主體，建立合作意向商家資源庫，吸引一(yī)批知名企業(yè)入駐。

　　“打開(kāi)局面，關鍵在于用專業(yè)的人做專業(yè)的事(shì)。”冉斌認為(wèi)，商管團隊有專業(yè)判斷能(néng)力和市(shì)場化管理模式，能(néng)快速建立良好的商業(yè)生(shēng)态系統。市(shì)場主體自(zì)帶産業(yè)鏈、供應鏈體系，不僅能(néng)通(tōng)過價格優勢吸引客流，還(hái)能(néng)帶動與其形成互補關系的中小(xiǎo)商家緊随而來，活躍商業(yè)氛圍。

　　事(shì)實也證實了冉斌的判斷。例如，重發公司公開(kāi)招标引入捷順科技(jì)聯合運營11個(gè)公租房小(xiǎo)區停車場以來，月(yuè)車流總量整體提升了43.6%。僅此項目，公司每年(nián)可增加2000多(duō)萬元純利潤。城(chéng)南(nán)家園商管公司入駐3年(nián)多(duō)來，出租率從(cóng)2020年(nián)的46.43%提升至目前的82.63%，盤活了21萬平方米商業(yè)資産。

　　第三步是内部挖潛，建立三級管理架構，提升内部決策效率和執行力。各分公司實施“九比九拼”制度，進一(yī)步調動職工(gōng)幹事(shì)創業(yè)激情。

　　扶商穩商幫助商家“起死回生(shēng)”

　　前不久，陳先生(shēng)想在兩江名居公租房小(xiǎo)區開(kāi)家面館。當他把想法告訴兩江名居商管公司管理人員(yuán)時，卻被潑了冷水(shuǐ)：“我們附近已有十家面館了，要不要考慮換個(gè)品種？”

　　“高(gāo)質量的商業(yè)運營必須避免同質化競争。”兩江名居商管公司負責人介紹，他們對大區塊人流動線、車流動線、人口結構、客群結構、消費(fèi)力等進行分析，精确項目定位。同時，為(wèi)幫助商家快速度過“新手期”，商管團隊不僅為(wèi)新進商家提供“五免”服務（免費(fèi)選址推薦、店招設計、開(kāi)業(yè)視頻、宣傳推廣和開(kāi)業(yè)運營指導），還(hái)不定期免費(fèi)開(kāi)設培訓課程，分析市(shì)場趨勢，教授推銷技(jì)巧，幫其搭上(shàng)“流量快車”。

　　得益于商管人員(yuán)的專業(yè)研判能(néng)力，一(yī)些商鋪甚至“起死回生(shēng)”。

　　今年(nián)2月(yuè)，“街調”女裝入駐幸福華庭小(xiǎo)區。4月(yuè)起，該商戶租售比連續兩個(gè)月(yuè)達到(dào)60%。幸福華庭商管人員(yuán)得知情況後，幫其分析區域客群消費(fèi)喜好，建議将淺色系、修身型衣服換成深色系、寬松版衣服，并适當增加童裝類服飾銷售。他們還(hái)在主通(tōng)道給商家做宣傳，在社群微信中進行新品推薦。兩個(gè)月(yuè)時間，“街調”女裝月(yuè)銷售量上(shàng)升約54%。

　　為(wèi)吸引知名餐飲企業(yè)入駐，商管公司主動出資數十萬元實施電(diàn)量增容，排水(shuǐ)、土(tǔ)建及立面改造“手術(shù)”；策劃“奶茶節”“三八女神節”等活動，對産品進行折扣補貼。“注重賦能(néng)是公租房商業(yè)運營的核心之一(yī)，幫助商家就(jiù)是幫助自(zì)己，已成為(wèi)重發公司及其合作團隊的共識。”重發置業(yè)公司資産部經理王國(guó)祥說。

　　逐盤召開(kāi)商戶商談會(huì)，解決急難愁盼問題1000餘件(jiàn)，通(tōng)過穩商助商間接解決2萬餘人就(jiù)業(yè)問題；緊盯罐改氣、電(diàn)力設施升級等重點領域和關鍵環節，對工(gōng)程改造及物(wù)業(yè)升級投入累計超過2億元；完成疫情期租金減免1.82億元，惠及3200多(duō)戶……通(tōng)過一(yī)系列務實的幫扶舉措，新冠疫情期間重發公司公租房商業(yè)資産在退租30萬平方米的情況下(xià)，每年(nián)實現5萬至6萬平方米的新增淨出租，出租率上(shàng)升近15個(gè)百分點，全國(guó)罕見(jiàn)。

　　尋找新增長(cháng)點提升“吸金”能(néng)力

　　重發公司還(hái)鼓勵商管團隊和租賃戶策劃并尋找新增長(cháng)點，提升公租房商業(yè)門(mén)面“吸金”能(néng)力，努力實現國(guó)有資産價值最大化。

　　9月(yuè)中旬，城(chéng)南(nán)家園惠家二手綜合市(shì)場試運行，大到(dào)上(shàng)千元一(yī)台的空調、冰箱，小(xiǎo)到(dào)4元的陶瓷杯碗，這裡(lǐ)都可以“淘”到(dào)，每天銷售額達五六萬元。

　　“惠家市(shì)場雖然位于主幹道旁，我們租賃時卻非常冷清。”重慶百斯福商業(yè)管理公司負責人回憶，他們先在商鋪一(yī)樓引入農貿市(shì)場，待人氣漲起來後，再針對公租房小(xiǎo)區人員(yuán)流動性強，二手家電(diàn)、家具需求量大的特征，在二三樓打造二手交易市(shì)場。

　　為(wèi)增加入駐企業(yè)對店鋪發展的信心，百斯福對城(chéng)南(nán)家園二三樓舊(jiù)貨市(shì)場、四樓酒店業(yè)務注資，分别占股48%、60%。“商業(yè)運營要算(suàn)大賬。把‘二房東’變為(wèi)‘股東’，才能(néng)更好地實現互利共赢。”百斯福商管負責人認為(wèi)。

　　最近，兩江名居閑置11年(nián)的商業(yè)資産完成招租，将新增租金3800萬元。這個(gè)“硬骨頭”被攻克，得益于兩江名居商管抓住2021年(nián)全國(guó)推行“一(yī)刻鍾便民(mín)生(shēng)活圈”試點的機(jī)遇，制訂“一(yī)心四街”發展規劃，豐富區域業(yè)态和居民(mín)生(shēng)活品質。

　　“一(yī)心”指家庭式鄰裡(lǐ)生(shēng)活體驗中心，四街，即吃(chī)街為(wèi)主題餐飲街區、鮮街為(wèi)“菜籃子”生(shēng)活主題街區、學街為(wèi)親子文化主題街區，嗨街為(wèi)夜間生(shēng)活主題街區。在打造“一(yī)心四街”的過程中，為(wèi)說服占據一(yī)樓主通(tōng)道的超市(shì)商家騰出部分鋪面，商管曾與商戶展開(kāi)“拉鋸戰”。但當“一(yī)心”實施業(yè)态調整後，商戶驚訝地發現，雖然自(zì)家租用面積減少了，客流量卻上(shàng)升了30%。“明年(nián)這裡(lǐ)的生(shēng)活體驗中心正式投用後，店鋪人流還(hái)會(huì)大幅度上(shàng)升。”該商戶說。

　　一(yī)些先進的管理辦法也用到(dào)了招商運營中。例如，美麗陽光(guāng)公租房項目處于沙坪壩區井口與北(běi)碚老公路(lù)之間，周邊是廠房，租出去的店鋪不到(dào)一(yī)半。為(wèi)盤活這裡(lǐ)的資産，重發公司與歡樂寓公寓管理有限公司簽訂協議：商管運營初期不拿一(yī)分錢(qián)，待租金收入達到(dào)考核指标後，再按約定比例分成。歡樂寓正著(zhe)手引入二手家具市(shì)場等業(yè)态，争取明年(nián)租用體量較今年(nián)增長(cháng)15%至20%。

　　據介紹，下(xià)一(yī)步，重發公司将重點發展社區養老、充電(diàn)樁、技(jì)能(néng)培訓、二手市(shì)場、倉儲物(wù)流等産業(yè)，加快推進智慧社區建設，力争2027年(nián)底公租房商業(yè)資産整體出租率達到(dào)并穩定在60%以上(shàng)，收租率達90%，建成全國(guó)公房商業(yè)的示範标杆。（文/廖雪梅）